項目概況：

        專業的蘭州商業計劃書既是一個企業尋找投資的必備條件，也是左右投資人投資成功與否的關鍵措施，更是一個企業對自身的現狀及未來發展戰略全面思索和重新定位的重要過程。

        xx商業地產項目是xx有限公司與xx市xx總公司合作開發的、位于xx市地鐵一號線上的地鐵上蓋項目，因為多方面的主、客觀原因，該項目被擱置多年，目前重啟開發的條件基本具備。鑒于此，本文從幾個方面對項目開發的可行性進行探討和研究，借以為投資人決策提供參考，為投資人經營提出建議。主要內容包括：

        對項目研究的背景和意義以及投資決策需要運用的幾個重要原理—“五力”分析模型、SWOT分析模型、企業競爭戰略、市場營銷等進行了簡要闡述。

        簡要介紹了項目開發商和項目的基本情況，并分析了項目開發所處的宏觀政策環境和市場競爭環境，分析了項目開發所具備的優勢和存在的劣勢、項目開發應把握的機會和面臨的風險。總體來看，政府會繼續采取多種措施加強對房地產價格的調控，行業競爭日趨激烈；項目開發優勢凸顯，機會明顯超越風險。

        在對項目所處環境及項目自身條件分析的基礎上，對目標市場和目標客戶進行了分析，據此對項目開發進行了定位，并對實現目標應采取的市場營銷策略進行了設計。目標市場以零售、休閑娛樂、中介服務為主；目標客戶集中于投資客、商業和服務經營者；最終將項目打造成集時尚、休閑、娛樂、服務于一體的場所或平臺。

        按照項目定位及市場預測，對該投資項目的經濟效益進行了測算：按回報率10%計，凈現值xx萬元，遠大于零，說明xx項目可行；內部收益率24.19%，遠大于設定的10%的投資回報率；動態投資回收期3.92年，風險較小。

        對重啟項目開發的社會效益進行了闡述，社會效益顯著，尤其對化解多年因拆遷引致的社會不穩定因素作用巨大。同時也對項目開發的政策風險和市場風險給予了評估，并提出了規避風險的有關對策。把握政策風向標、控制開發和銷售進度、控制項目現金流至關重要。經過分析論證，認為項目是可行的。